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中国酒店业市场格局及投资机遇:最具活力的二三线城市

发布日期:2018-05-07
导读中国市场的需求在量和质两方面的积极增长推动了整体市场业绩进入全面上升的态势。住宿业的产品和品牌概念日新月异,更加迎合新生代的消费者对于个性、创意和高颜值的追求。在这样的一个市场背景下,中国的投资机遇在哪儿,管理公...
 导读
 
中国市场的需求在量和质两方面的积极增长推动了整体市场业绩进入全面上升的态势。住宿业的产品和品牌概念日新月异,更加迎合新生代的消费者对于个性、创意和高颜值的追求。在这样的一个市场背景下,中国的投资机遇在哪儿,管理公司的品牌如何追随这些投资热点进行战略性布局。
 
 
从签约量看,二三线市场是各大管理公司发展项目的热点区域,也是中国最具活力和成长性的市场。
 
 
中国二三线城市涵盖的范围广泛,但是,从重点资产布局的角度,我们认为这三类城市值得关注,分别是国家中心城市、省会城市以及GDP产值超过5,000亿的城市。除去中心城市和省会城市,GDP超过5000亿的城市仍主要集中在环渤海、长三角和粤港澳大湾区。
 
 
按照价值型市场、流量型市场、以及成长型市场的划分,我们分别从二三线城市中选择了具备代表性的城市进行分析。
 
所谓价值型城市,我们认为典型代表就是杭州、成都和苏州等城市。这三座城市的产业结构也颇有相似性,都是先进制造业、高新技术产业以及都市度假休闲产业的聚集高地。这些城市兼具商务和旅游休闲功能,酒店客源结构较为均衡,房价宽度大。工作日的商务需求以及公共假期的旅游休闲需求都十分旺盛,酒店产品供给和需求相互拉动效应显著。
 
从2017年主要二线城市高档酒店的平均房价表现可以看出这三座城市的房价明显领先于其他城市,是二线城市酒店平均房价的领头羊。如前所述,除了坚实的产业基础,这些城市的旅游资源也十分丰富,富有吸引力的美食和在地文化为旅游业的可持续发展奠定了良好的基础。
 
在二线市场中,这些价值型城市,是最为接近且趋向一线市场发展特征的酒店市场。从现有国际品牌的数量看,这些城市目前的品牌数量与一线城市仍存在较大的差距。除了在新功能区域布局大体量的酒店产品外,这些市场仍具有巨大的机会承载个性化品牌的发展。此外,鲜明的定位和形象、独特的自然和人文禀赋以及酒店市场发展日益成熟的态势,也为城市度假产品的开发奠定了良好的基础。
 
二三线城市的第二类典型代表就是流量型市场的代表包括西安、郑州、武汉、重庆、南京等。这些城市都是历史名城、工业城市,也是国家交通枢纽城市。此外,它们也是各自拥有庞大人口量级区域的绝对中心城市。人口的大规模流入仍然是中短期内的显著特征,这些城市对周边区域的虹吸效应非常显著。
 
之所以这些城市被定位为流量型城市,从业绩上可见一斑。住宿率表现较为强劲,表明流量充裕,需求庞大,但是房价方面却颇为乏力,存在明显的天花板。在尚未进入到价值型市场的发展阶段,仍以大规模的流量型需求为主。此外,除西安这样的传统旅游城市外,这些城市在都市休闲旅游方面尚未发力,需求的绝对主导仍然是商务需求和商务有关的会议需求。
 
 
流量型市场仍处于城市功能扩张和产业积极导入的周期,各个市场都有着力打造的城市新功能区。比如郑州的郑东新区、航空港区;西安的西高新片区和大浐灞片区。重庆的江北区和两江新区等。这些新功能区都需要较多的住宿设施的配套和发展。
 
从现有国际品牌的数量看,流量型市场的国际品牌覆盖仅仅是13-20家左右。与价值型市场以及一线市场均存在较大的差距。这也意味着国际品牌的渗透空间较大。这些市场需要高声望、全服务型的酒店品牌以及中档/中高档等提供高性价比产品的酒店品牌。
 
成长型市场的代表包括长沙、贵阳和青岛等。它们正在形成各自的产业发展特色和优势产业集群。此外,这些城市的旅游休闲和本地消费在数量方面十分活跃,仅管支付力有待提升。
 
从2017年的酒店签约量增长率来看,长沙、青岛和贵阳的签约量增长率都在160%到300%。所以,尽管基数小,但是成长力很强,是非常活跃的市场。这些市场住宿产品投资的主要动力来自于地产开发和城市配套。除商务和会议需求外,这些城市也吸纳到不错的旅游休闲需求和本地消费者。
 
成长型市场往往需要配套地产发展的高声望品牌,以实现综合价值的最大化。但由于房价受限以及本地和休闲旅游需求是重要的补充性需求,这些市场需要更接地气的产品组合。本地化和平民化的餐饮宴会服务是酒店收入的重要组成,甚至超过50%的收入会来自于此类本地的餐饮宴会收入。在产品风格方面,考虑到各类需求都较为活跃,建议产品风格要兼顾商务差旅和休闲度假风格,以兼顾不同类型的需求偏好。
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